Häufig gestellte Fragen zu PflegeimmobilienIhr kompakter Pflegeratgeber

Für einen Laien ist es oft schwierig, den Standort einer Pflegeimmobilie zu bewerten. Schließlich müssen hier Faktoren wie Qualität des lokalen Immobilienmarktes, Betreiberbonität, Nachfrage nach Pflegeplätzen, demographische Entwicklung, Wettbewerbssituation etc. beachtet werden. Wir haben deshalb die Fünf Epycos Kriterien entwickelt, nach welchen wir alle Pflegeimmobilien bewerten. Hier ist die Standortqualität ein wesentliches Merkmal, welches von unseren Experten, aber auch vom Betreiber genau analysiert wird. Nur die besten Standorte nehmen wir in unser Portfolio auf.

- für Laien schwierig zu beurteilen
- viele Faktoren sind zu beachten
- sichergestellt durch die Bewertung von Experten
- eines der Fünf Epycos Kriterien

Ja, sogar eine sehr gut geeignete. Gerade wenn Sie noch weit von den berufsfreien Jahren entfernt sind, gibt es durch Inanspruchnahme von Bankdarlehen die Möglichkeit, eine durch Immobilien gesicherte Altersvorsorge mit sehr wenig Eigenaufwand aufzubauen. Die tiefen Darlehenszinsen, die hohe Mietrendite und die lange Zeit bis zum Renteneintritt machen es möglich.
Aber auch wenn Sie bereits kurz vor oder im Ruhestand sind, ist die Pflegeimmobilie oft eine hervorragende Investition. Die Auszahlung einer Lebensversicherung, das Sparguthaben oder eine Erbschaft können mit dem Kauf einer Pflegeimmobilie in sicheres Betongeld gewandelt werden und werfen – anders als sonstige schwankungsarme Geldanlagen – hohe Renditen und somit eine hohe Rente ab. Denn eines ist sicher: Wenn im Alter von 30 Jahren die Schwankung von Aktien, Rohstoffen und ähnlichem noch bis zu einem gewissen Grad akzeptabel sind, so sind sie im Rentenalter schnell verheerend.

- hervorragend als Altersvorsorge geeignet
- für junge Sparer optimal
- kurz vor oder im Ruhestand hohe, durch Immobilie gesicherte Rente

Hier haben wir für Sie den Ablauf genau definiert.

Hier unterscheidet sich die Pflegeimmobilie nicht von anderen Immobilien: Es fällt die Grunderwerbsteuer an, welche je nach Bundesland 3,5% (Bayern, Sachsen), 4,5% (Hamburg), 5% (BW, Bremen, Meck.-Pom., Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt), 6% (Berlin, Hessen) und 6,5% (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen) liegt (Stand August 2018). Dazu kommen die Kosten für Notar und Grundbuch von ca. 1,7% auf den Kaufpreis. Wenn Sie eine Pflegeimmobilie von Epycos kaufen, fallen keine Maklergebühren an.

- Grunderwerbsteuer 3,5 – 6,5%
- Notar und Ämter ca. 1,7%
- keine Courtage bei Epycos

Der Pflegemarkt in Deutschland ist staatlich stark reguliert, was der Sicherheit sehr zugute kommt. Auch wenn die Insolvenzquote bei Pflegeheimbetreibern laut Creditreform je nach Größe und Standort bei sehr tiefen 0,3% bis 0,98% liegt, so kann es nicht komplett ausgeschlossen werden. Der daraus resultierende Schaden ist aber fast immer sehr gering. Lesen Sie hierzu auch die Antwort auf die nächste Frage.

- Insolvenzrisiko sehr gering
- Staatliche Regulierung und Kontrolle sichern Ihre Investition

Zwar ist der seltene Fall einer Betreiberinsolvenz (siehe vorherige Frage) ärgerlich, aber fast immer ohne weitreichende Folgen für den Immobilienbesitzer. Denn selbst für Häuser an mittelmäßigen Standorten findet der Insolvenzverwalter in der Regel sehr schnell einen neuen Betreiber, so dass das Risiko eines Mietausfalls meist bei maximal 1-2 Monaten liegt. Das ist zwar ärgerlich, aber im Verhältnis zum Risiko bei Wohnimmobilien überschaubar.

- Pflegeheim im Betrieb wird nicht einfach geschlossen
- Nachfrage nach Häusern bei Betreibern hoch
- Insolvenzverwalter findet schnell neuen Betreiber
- Risiko meist auf 1-2 Monatsmieten begrenzt

Ein sehr wichtiger Punkt für die Rendite Ihrer Investition sind die Kosten für die Verwaltung der Pflegeimmobilie. Sie liegen je nach Objekt zwischen 120 Euro und bis zu 400 Euro pro Jahr und Pflegeappartement. Da Epycos nur eigene Seniorenimmobilien anbietet, wählen wir auch den Verwalter im Interesse unserer Kunden aus. Wir wählen nur Verwalter, welche langjährige Erfahrung in der Verwaltung von Pflegeimmobilien haben und diese so effizient gestalten, dass sie die Dienstleistung zu einem vernünftigen Preis anbieten können. Vergleichen Sie unsere Häuser mit denen der Wettbewerber. Oft bleibt nämlich von einer auf den ersten Blick tollen Rendite nach Abzug aller (hohen) Kosten nur noch ein mickriger Rest übrig.

- variiert zwischen 120 und 400 Euro im Jahr je Appartement
- Qualität und Erfahrung des Verwalters ist wichtig
- Epycos setzt nur erfahrene, qualifizierte und günstige Verwalter ein

Die Pflegeimmobilie ist eine Art von „Sorglosimmobilie“, da viele Aufgaben, welche bei Wohnimmobilien anfallen und lästig sind, hier vom Betreiber selbst erledigt werden. Er schließt die Verträge mit den Versorgern und Stadtwerken selbständig und auf eigene Rechnung ab, so dass keine Nebenkostenabrechnung anfällt.

- Sorglosimmobilie
- Keine Nebenkostenabrechnung muss erstellt werden

Hier sollten Sie immer auf Nummer sicher gehen und keine faulen Kompromisse akzeptieren. Wenn der Verwalter ähnlich heißt wie der Verkäufer des Pflegeheims, dann ist Vorsicht geboten. Fragen Sie bei Unsicherheit uns oder direkt den Anbieter. Aber lassen Sie sich keinen Bären aufbinden. Ein Verwalter, welcher dem Verkäufer gehört, wird sich schwertun, Ihre Interessen gegenüber dem Verkäufer und Bauherren durchzusetzen.
Ganz schlimm wird es, wenn der Verkäufer auch noch den Betreiber stellt, was bei anderen Anbietern häufiger vorkommt. Dann wird der Verwalter, eigentlich dazu da, Ihre Interessen gegenüber dem Betreiber und dem Verkäufer durchzusetzen, aller Voraussicht nach gegen Sie arbeiten, so dass Sie im Falle eines Problems alleine dastehen. Dadurch wird die Idee der Betreiberimmobilie als Sorglosinvestition ins Negative verkehrt.
Epycos setzt nur komplett unabhängige Verwalter ein, welche in keiner Weise mit uns verbunden sind und nur die Interessen der Eigentümergemeinschaft vertreten.

- Verwalter muss unabhängig sein
- Verbindung mit Verkäufer ist verheerend
- Epycos setzt nur unabhängige Verwalter ein

Sie erhalten Ihre Miete immer, so wie es im Mietvertrag steht. Natürlich kann es vorkommen, dass Ihr Pflegeappartement einmal für ein paar Tage oder sogar Wochen leer steht. Beispielsweise am Anfang, wenn ein Pflegeheim neu eröffnet wird, ist es natürlich nicht vom ersten Tag an ausgelastet. Auch kann es manchmal etwas dauern, bis ein neuer Pflegepatient einzieht, weil Schönheitsreparaturen anfallen oder andere Arbeiten durchgeführt werden müssen. Das weiß der Betreiber selbstverständlich vorher und hat es in seine Kalkulation mit eingerechnet. Wie dem auch sei, Sie merken davon nichts.

- Appartement kann hin und wieder leer stehen
- Betreiber haben das in ihren Kalkulationen berücksichtigt
- Keine Auswirkung auf Ihre Mieteinnahme, die fließt davon unabhängig

Auch das hat keine Auswirkung auf Ihre Miete, da der Betreiber diese ja dennoch zahlt. Aber auch er ist hier abgesichert, mit einer Art indirekten Staatsgarantie: Wenn ein Bewohner die Kosten für Pflege (inklusive der Miete) nicht zahlen kann, springt die Familie ein. Wenn diese die Kosten auch nicht tragen kann, greift §72 des Sozialgesetzbuch XI und der Staat bzw. seine Sozialkassen decken die Kosten, welche nicht durch die Pflegeversicherung beglichen werden.

- Als erstes wird die Familie belastet
- Danach springt der Staat ein
- Wichtig: Ihre Miete bleibt unberührt

Das ist eines der gerne übersehenen Highlights der Pflegeimmobilien. Als Käufer eines Appartements unserer Pflegeimmobilien haben Sie ein sogenanntes Vorbelegungsrecht. Das bedeutet, dass Sie selbst oder Familienangehörige bei Bedarf in jedem Haus des Betreibers an allen Wartelisten vorbei in das nächste freie Appartement aufgenommen werden. Der Betreiber sichert Ihnen nicht zu, dass Sie in das eigene Appartement einziehen können, es sei denn, Sie warten, bis dieses frei wird. Da ein Pflegeplatz aber in der Regel schnell benötigt wird, ist das in der Realität eigentlich nie der Fall.

- Vorbelegungsrecht in allen Epycos Häusern
- Auch andere Häuser des Betreibers können gewählt werden
- Eigenes Appartement nur in seltenen Fällen, da keine Bewohner umgesiedelt werden

Natürlich, und fast immer auch ohne Probleme. Grundsätzlich möchten wir hier aber mit Nachdruck darauf hinweisen, dass eine Pflegeimmobilie wie jede andere Immobilie eine langfristige Geldanlage ist und sich für kurzfristige Investitionszeiträume nicht eignet. Erst nach einigen Jahren stehen den Erwerbsnebenkosten genügend Mieteinnahmen gegenüber, damit sich die Rechnung lohnt. Und erst nach 10 Jahren sind die Wertsteigerungen steuerfrei. Fragen Sie Ihren Steuerberater.

- Wiederverkauf meist unproblematisch
- Immobilien nur als langfristige Geldanlage
- Immobiliengewinne nach 10 Jahren steuerfrei

Grundsätzlich ist das ohne Probleme möglich, wir von Epycos unterstützen Sie hier nach Möglichkeit so gut es geht. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass Bankmitarbeiter gerade von Geschäftsbanken immer wieder Schwierigkeiten haben, diese Immobilienart zu bewerten und wegen mangelnder Kenntnis oder oft auch aus Verkaufsdruck für andere Bankprodukte heraus von der Investition in eine Pflegeimmobilie abraten. Heutzutage sind aus den Bankberatern nämlich fast ausnahmslos Bankverkäufer geworden, und nicht die Zufriedenheit des Kunden, sondern die Menge der verkauften hochpreisigen bankeigenen Produkte wird gemessen. Und wenn Sie eine Immobilie kaufen, ist das Geld für die Bank erstmal weg. Entscheiden Sie sich aber für einen Fond, verdient die Bank ordentlich mit. Ein bis zwei Jahre später kann die Bank Ihnen dann zu einem anderen Fond raten und nochmals Gebühren einkassieren. Das ist ein lohnendes Geschäft. Nicht für Sie, aber auf jeden Fall für die Bank.

- Finanzierung über Hausbank möglich
- Banken raten meist von Produkten ab, die sie nicht selbst verkaufen können
- Erwerbskosten von Bankprodukten auf lange Sicht viel höher als von Immobilien

Der Schuster, bleibt bei seinen Leisten. Erstens müsste ein Betreiber von mehreren Pflegeheimen Unsummen an Eigenkapital aufwenden, um all diese Häuser selbst zu kaufen, zweitens wäre er dann fast mehr als Immobilienverwalter denn als Betreiber beschäftigt. Deshalb sind heute fast alle Betreiber von Pflegeheimen dazu übergegangen, diese Häuser von Investoren zu mieten.

- viel zu hoher Kapitaleinsatz nötig
- Kernaufgabe ist Pflege, nicht Immobilienverwaltung

Wie bei jeder Immobilie können Sie aus steuerlicher Sicht die entstehenden Kosten von der Miete abziehen. Dazu zählt auch die Abschreibung AfA, welche der Gesetzgeber mit 2% des Immobilienwertes im Jahr zulässt. Ein zusätzlicher Vorteil der Pflegeimmobilie liegt darin, dass dort der Anteil für Grund und Boden, welcher nicht abgeschrieben werden kann, verhältnismäßig gering ist. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater darüber, wie sich diese Investition bei Ihnen auswirkt.

- Abschreibung mindert die Steuerlast
- Steuerberater fragen

Wenn sie eine Pflegeimmobilie kaufen, sprechen wir von der sog. mietrelevanten Fläche. Diese beinhaltet neben der Fläche Ihres Appartements auch anteilig die Flächen, welche in einem Pflegeheim nicht jedem Bewohner individuell zur Verfügung stehen, sondern gemeinsam genutzt werden. Nach Wohneigentumsgesetz WEG ist Ihre Fläche zwar in Ihr Sondereigentum (Appartement) und Gemeinschaftseigentum (Kantine, Aufenthaltsräume, Fernsehzimmer, Küche, Schwesternzimmer, Pflegebad etc.) aufgeteilt. Aber im Unterschied zur Wohnimmobilie erhalten Sie hier für alle Flächen Miete.

- nach WEG geteilter Immobilienbesitz
- mietrelevante Fläche zählt

Der Mietvertrag sieht vor, dass der Betreiber eine Vielzahl von Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen und Wartungen auf eigene Rechnung erledigen muss. Lediglich Dach und Fach ist Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Um diesen Teil kümmert sich der Verwalter.

- größtenteils der Betreiber auf eigene Kosten
- nur Dach und Fach liegt bei den Eigentümern
- Verwalter kümmert sich darum

Ja, das ist bei allen Immobilien notwendig und sinnvoll. In den ersten Jahren fällt aufgrund der Gewährleistung selten etwas an, später muss eine Immobilie aber instandgehalten werden. Der große Vorteil bei Pflegeimmobilien ist jedoch, dass die Instandhaltungsrücklage sehr viel tiefer angesetzt werden kann als bei Wohnimmobilien, da der Betreiber eine Vielzahl von Instandhaltungsmaßnahmen auf eigene Rechnung erledigt.

- Rückstellung soll gebildet werden
- kann deutlich tiefer als bei Wohnimmobilien angesetzt werden

Der Mietvertrag enthält eine sogenannte Wertsicherungsklausel. Diese stellt sicher, dass die Miete mit der Inflation in regelmäßigen Abständen steigt. Da es im Interesse aller Beteiligten ist, dass der Betreiber nicht durch unkontrolliert steigende Kosten nicht mehr wirtschaftlich arbeiten kann, wird der Inflationsausgleich nicht zu 100%, sondern nur zu ca. 70% vereinbart. Der Betreiber stellt dadurch sicher, dass er die Kosten refinanzieren kann, und Sie haben den Vorteil, dass Sie nicht alle paar Jahre verhandeln müssen, sondern die Erhöhungen automatisch erhalten. Der Verwalter kümmert sich darum.

- Miete steigt mit der Inflation
- etwas reduzierte Anpassung zum Schutz des Betreibers
- Verwalter kümmert sich darum

Mit dem Ende des Pachtvertrages endet natürlich nicht die Nutzung der Immobilie. Meist kommt der Betreiber ein gutes Jahr vor Ablauf auf die Eigentümer zu und bittet um eine Vertragsverlängerung. Oft ist das auch ein guter Zeitpunkt, um die Immobilie zu revitalisieren, also Renovationsarbeiten durchzuführen. Dafür sind ja die Rückstellungen gebildet worden und das ermöglicht, eine höhere Folgemiete zu verlangen.
Wenn der Betreiber – was selten vorkommt – den Vertrag nicht verlängern will, so ist es Aufgabe des Verwalters, einen neuen Betreiber zu finden. Aufgrund der guten Standorte von Epycos Pflegeheimen ist das auch kein Problem.

- Betreiber möchte fast immer neuen Mietvertrag
- oft wird dann revitalisiert
- bei Bedarf sucht Verwalter neuen Betreiber, Standort wichtig

Hier gibt es Unterschiede bei den Angeboten. Bei manchen Häusern ist das Inventar im Eigentum der Immobilienbesitzer, manchmal gehört es dem Betreiber. Epycos hat eine leichte Präferenz für das Modell, bei welchem der Betreiber das Inventar selber erwirbt. Denn er muss tagein tagaus damit arbeiten und es instand halten. Aber wenn ein Betreiber dieses lieber mietet, dann ist das auch möglich.

- Inventar gehört meistens dem Betreiber
- auf Betreiberwunsch kann es auch bauseitig gestellt werden

Wer heute in ein Pflegeheim geht, ist in aller Regel kein Selbstversorger. Er wird vom Personal vor Ort versorgt und verköstigt. Aus diesem Grund ist ein Teil der Wohnfläche, welche zu einem Pflegeappartement gehört, als Gemeinschaftsfläche organisiert. Das ist beispielsweise die Cafeteria, der Speiseraum, die Küchen, Fernsehzimmer, sonstige Aufenthaltsräume, Pflegebad, Schwesternzimmer etc. Diese werden vom Betreiber des Pflegeheims auch gemietet und dafür wird Miete bezahlt. Neben den meist gut 20 m² Fläche im Pflegezimmer erhalten Sie auch einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen, so dass die mietrelevante Fläche in der Regel knapp 50 m² umfasst. Größere Abweichungen von dieser Flächengestaltung lässt die Heimaufsicht, also das staatliche Aufsichtsorgan für Pflegeheime, nicht zu und daraus entsteht die Diskrepanz zwischen den beiden Flächenangaben. Ein direkter Vergleich mit Wohnimmobilien ist in diesem Punkt nicht sinnvoll.

Da der Betreiber die Verträge mit den Versorgern selber schließt und keine Nebenkostenabrechnung anfällt, gibt es auch keine Kalt- und Warmmiete, sondern nur die feste Miete, welche Sie monatlich auf Ihr Konto erhalten. Einzig die Instandhaltungsrücklage, welche die Eigentümer festlegen, geht davon ab. Der Verwalter bucht zudem monatlich die Verwaltungsgebühr ab. Diese ist bei Epycos Pflegeimmobilien günstig im Vergleich zu unseren Wettbewerbern.

- bei Pflegeimmobilien gibt es keine Kalt- und Warmmiete
- Bruttomiete wird nur durch Rücklage und Verwalterkosten reduziert
- tiefe Nebenkosten ermöglichen hohe Nettorendite