Der Epycos Experten-Blog zu PflegeimmobilienWissen aus erster Hand

Seit ca. 30 Jahren gibt es in Deutschland einen Markt für Pflegeimmobilien im Teileigentum als Geldanlage. Bis zur Finanzkrise in 2008 und der darauf folgenden Bankenkrise fristete er jedoch ein Nischendasein. Der Großteil der Pflegeheime – damals war der Bedarf ein Bruchteil dessen von heute – wurden von den Betreibern selber gebaut und gehalten oder an Immobilienfonds verkauft.

RUND 2 % MEHR RENDITE

Seit der Finanzkrise und der damit verbundenen schleichenden Enteignung der Sparer durch das nahezu komplette Verschwinden von Guthabenzinsen sind Pflegeimmobilien als Geldanlage immer mehr in den Fokus gerückt. Das Transaktionsvolumen ist inzwischen auf über drei Milliarden Euro gestiegen, wovon immer noch über die Hälfte an Großinvestoren geht.

DIE OPTIMALE FINANZIERUNG DES KAUFPREISES

Ein Grund für die weit überdurchschnittlich steigende Nachfrage ist die Rendite. Sie liegt heute mit je nach Standort 4,0% - 4,6% für hochwertige Häuser ca. 1,9% über der Rendite von Büroimmobilien und ca. 2,1% über der von Einzelhandelsimmobilien in vergleichbarer Lage.

Heute zahlen viele der Investoren in Pflegeappartements bar, d.h. sie benötigen kein Immobiliendarlehen, um ihre Investition zu finanzieren. Das hat einerseits mit den tiefen Guthabenzinsen zu tun, da diese viele der von Deutschen bevorzugten Kapitalanlagen unattraktiv machen. Andererseits gibt es bei deutschen Sparern eine relativ hohe Abneigung gegen Darlehen. Ganz anders als im englischen Sprachraum gilt Verschuldung als risikoreich und sollte vermieden werden.

Das ist sehr schade, insbesondere wenn man bedenkt, dass der weitaus größte Teil der Vermögen in Deutschland durch den Kauf von fremdfinanzierten Sachwerten, also in der Regel Immobilien mithilfe von Hypotheken, geschaffen wurden. Denn diese Konstellation birgt einen bestechenden Vorteil: während das Darlehen durch die Inflation real immer kleiner wird, gleicht der Wertzuwachs der Immobilie die Inflation in der Regel mehr als aus. Wenn man also die Zahlen der vergangenen 50 Jahre oder auch die Wunschinflation der EZB als Basis nimmt, dann hat sich der Wert des Darlehens real nach Kaufkraft in gut 20 Jahren halbiert, die Immobilie hat ihren Wert hingegen erhöht.

SO SICHER WIE BARZAHLUNG, DOPPELTER ERTRAG

Die Pflegeimmobilie hat aber noch einen weiteren Vorteil: Durch die sichere, hohe Mieteinnahme, die (bei guten Angeboten) geringen Nebenkosten und die tiefen Darlehenszinsen finanziert sich diese Anlageform über die Zeit fast von selbst. Sie eignet sich deshalb auch hervorragend für die private Altersvorsorge, da sie es ermöglicht, ohne viel Kapitaleinsatz Vermögen fürs Alter aufzubauen.

Wenn Sie also mit dem Gedanken spielen, eine Pflegeimmobilie zu kaufen und bar zu bezahlen, ziehen Sie doch die Möglichkeit in Betracht, zwei Appartements zu kaufen und diese je mit ca. 50% Hypothekendarlehen zu bezahlen. Nach ca. 20 Jahren (hier muss natürlich eine auf Sie abgestimmte Berechnung erstellt werden) gehören beide Pflegeimmobilien Ihnen und bis dahin haben Sie kaum weniger Mieteinnahmen.
Investoren, welche auf die tiefe Inflation der vergangenen Jahre vertrauen, sollten nicht vergessen, dass es für hochverschuldete Staaten eigentlich nur zwei Möglichkeiten der Entschuldung gibt: Harter Schuldenschnitt mit entsprechend harten Konsequenzen oder – ganz leicht – schleichende Reduktion der Schulden durch Inflation.

Seit dem Tiefpunkt der Kapitalanlagemärkte während der Finanzkrise 2009 haben sich diese prächtig erholt. Bis auf einige wenige Ausreißer wie die Deutsche Bank Aktie sind die meisten Titel heute nahe oder auf ihrem Höchststand. Bei den Anleihen ist das durch die tiefen Zinsen der EZB bedingt, speziell bei Bundesanleihen auch durch die Wirtschaftskraft und Bonität unseres Landes. Bei den Aktien liegt es einerseits im größten Aufschwung der Nachkriegsgeschichte, anderseits aber auch in den historisch tiefen Zinsen begründet. Einerseits sind die Renditen bei festverzinsten Anlagen wie Anleihen, Festgeld und ähnlichem kläglich, andererseits ist es bei den tiefen Zinsen verlockend, Investitionen in Aktien mit billigen Darlehen zu finanzieren.

SQUEEZE-OUT, ALBTRAUM DER MARGENHÄNDLER

Das geht gut, solange die Zinsen tief und die Aktien hoch bleiben. Aber wehe die Zinsen steigen oder die Aktien fallen. Dann kommt es zu einem sogenannten Squeeze-Out, das heißt, Anleger sind gezwungen, ihre Aktien zu verkaufen, denn wenn die Preise weiter fallen, reicht der Verkaufserlös nicht mehr, um das Darlehen zurück zu zahlen. Das führt dazu, dass die Kurse weiter fallen.

ANLAGEMÄRKTE SIND ÜBERBEWERTET

Heute sind die Aktien der großen europäischen und amerikanischen Märkte extrem hoch bewertet, wenn man die Kurse ins Verhältnis zum Gewinn der Firmen setzt (KGV: Kurs-Gewinn-Verhältnis). Dies liegt heute im Schnitt der Hauptindizes (DAX, Dow Jones, CAC40, SMI etc.) auf nahezu 30. Das heißt, dass Investoren heute des 30-fache des Jahresgewinnes für die Aktie bezahlen. Jedes Mal, wenn die Märkte derart überhitzt waren, sind sie über kurz oder lang wieder zurück auf ihren langjährigen Durchschnitt von KGV 15 gefallen. Aus heutiger Sicht entspricht das einer Halbierung der Kurse.

ES IST DIE ZEIT, ÄNGSTLICH ZU SEIN

Eines der berühmtesten Bonmots von Warren Buffet, der Investorenlegende und einem der reichsten Menschen, lautet:

„Sei ängstlich, wenn andere gierig sind, und sei gierig, wenn andere ängstlich sind!“

Die aktuellen Kurse an den Märkten lassen keine andere Schlussfolgerung zu: die Marktteilnehmer sind gierig geworden. Das ist der Zeitpunkt, ängstlich zu werden und sein Geld in Sicherheit zu bringen. Denn tatsächlich gibt es – anders als der deutsch Börsen-Bohemien André Kostolany zu sagen pflegte – doch einen guten Zeitpunkt zum Verkaufen von Aktien: wenn sie hoch bewertet sind.

Als Geldanlage für die freigewordenen Mittel bietet sich die Pflegeimmobilie an. Sie ist unglaublich krisensicher, bietet eine hohe Rendite und bleibt von Turbulenzen an den Kapitalmärkten unbeeindruckt. Wenn Sie für den Erwerb auch Fremdmittel einsetzen (siehe Blogbeitrag 1), können Sie einen Hebel ähnlich dem beim Margenhandel mit Aktien einsetzen, ohne ein entsprechendes Risiko eingehen zu müssen.

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage haben sich in den letzten Jahren vom Geheimtipp zu einer verbreiteten Anlageform entwickelt, welche immer mehr Anhänger findet. Aber was sind die Gründe, weshalb sich mehr und mehr Investoren von Wohnimmobilien abwenden und für Pflegeimmobilien als Geldanlage entscheiden?

Um dieser Frage auf den Grund zu gehen, muss man unterscheiden zwischen privaten Kapitalanlegern und institutionellen Großinvestoren, welche ganze Pflegeheime kaufen. Während beide Anleger der Wunsch nach Wertstabilität und Rendite eint, sucht der institutionelle Investor in der Regel eine Maximierung der Rendite über einen hohen Einsatz von Fremdkapital, also Bankdarlehen oder Gelder von Kapitalmarkt.

PRIVATINVESTOREN MIT EIGENEN ANFORDERUNGEN

Für den Privatinvestor steht meist die Sicherheit im Vordergrund. Er möchte sein hart erarbeitetes und gespartes Geld nicht verlieren. Viele haben schon Erfahrungen mit anderen Anlageformen gemacht, seine es Aktien(-fonds) oder Zertifikate, sind aber aufgrund des hohen Verlustrisikos von dieser Anlageform nicht begeistert und bevorzugen Immobilien.

Wir haben bei Epycos eine Vielzahl von zufriedenen Kunden, welche in der Vergangenheit klassische Wohnimmobilien besessen hatten und damit schlechte Erfahrungen gemacht haben. Diese reichen von Leerstand und schwieriger Mietersuche über Mietausfall bis hin zu großen Zerstörungen in der Wohnung durch Vandalismus oder sogenannte Messies. Dies Kunden haben ihre Wohnimmobilien verkauft und möchten nie wieder in solche Objekte investieren.

Andere Kunden haben mit spitzem Bleistift gerechnet und festgestellt, dass bei einer Wohnimmobilie von den Mieteinnahmen durch Nebenkosten, Instandhaltung und Mietausfälle wenig übrig bleibt und Mieterhöhungen als Ausgleich für die Inflation nur schwer durchzusetzen sind.

GROSSE UNTERSCHIEDE

Pflegeimmobilien unterscheiden sich in diesen Punkten stark von Wohnimmobilien. Es besteht ein fester Mietvertrag über 20 bis 25 Jahre, die Inflation wird regelmäßig automatisch zu ca. 2/3 ausgeglichen und der Zustand des Hauses wird durch die Mittarbeiter des Betreibers, den Medizinischen Dienst der Krankenkassen MDK, die Aufsichtsbehörden und den Verwalter regelmäßig überprüft. Mietausfälle sind dadurch äußerst selten und Vandalismus bzw. Beschädigung nahezu ausgeschlossen. Für den Fall, dass doch etwas fahrlässig oder mutwillig beschädigt wird, ist der Betreiber dafür verantwortlich, den Schaden auf eigene Kosten zu reparieren.

Auch die Nebenkosten sind bei Pflegeimmobilien erstaunlich tief. Da der Verwaltungsaufwand gering ist (die meisten Aufgaben sind in Betreiberhand), liegen die dafür anfallenden Kosten mit lediglich ca. 10 Euro im Monat bei einem Bruchteil dessen, was bei Wohnimmobilien anfällt. Die Instandhaltungsrücklage kann bei der Pflegeimmobilie auch niedriger angesetzt werden, da der Betreiber eine Vielzahl von Maßnahmen selbst ausführt.

VORBELEGUNGSRECHT FÜR FAMILIENANGEHÖRIGE

Es ist also die Gewissheit, eine von Profis gemanagte und regelmäßig überprüfte Immobilie mit hoher Rendite zu besitzen, welche die Besitzer von Pflegeimmobilien gut schlafen lässt. Aber es gibt noch einen weiteren, wesentlichen Vorteil, der diese Anlageform so attraktiv macht: Die Sicherheit, bei Bedarf in der Familie immer schnell einen Pflegeplatz verfügbar zu haben, auch dann, wenn eigentlich Wartelisten bestehen: Das Vorbelegungsrecht.